Программа КРТ – суть и особенностиЗакон о комплексном развитии территорий, принятый в конце декабря 2020 года, призван создать условия для повышения качества жизни населения. С этой целью во всех регионах предусмотрен единый подход к ветхому или аварийному жилью, к его сносу и переселению жильцов в комфортабельные, современные квартиры.

Под действие закона попадают:

  • дома, имеющие высокую степень износа фасада, внутренних помещений, крыши;
  • здания, капитальный ремонт в которых признан нецелесообразным;
  • типовые проекты периода массовой индустриальной застройки, т.н. «хрущёвки»;
  • строения с дефектами и повреждениями, ведущими к снижению несущей способности;
  • объекты, где не предусмотрены централизованные инженерные коммуникации.

Кто принимает решение о внесении здания в программу

Администрация региона вправе утверждать планы реконструкции и сноса строений. При этом определяющую роль играет согласие владельцев помещений или квартиросъёмщиков. Резолюцию о включении здания в КТР принимает общее собрание собственников. Необходимо более 66% от общего количества жителей, чтобы объект попал в программу.
Собрание должно быть проведено в течение месяца. Если оно не состоялось, здание включается в проект автоматически. За этот небольшой срок не всегда удаётся собрать людей для официального волеизъявления.

Что происходит после

Заручившись одобрением хозяев и арендаторов жилплощади, региональные органы проводят аукцион, на котором определяется застройщик. Он займётся расселением, сносом и возведением новостроек.
Новое жильё передаётся через договор о переходе права собственности. Если субъект более 45 дней после получения проекта соглашения уклоняется от заключения контракта, его принуждают к подписанию через суд.

Возможности для собственника

Хозяин подлежащего сносу жилища может выбрать один из вариантов:

  • Получить новую квартиру, равную по стоимости утраченной жилплощади. К итоговой сумме прибавляется цена земли и доли общего имущества.
  • Затребовать денежное возмещение. Компенсация выплачивается до начала переселения, чтобы загодя подобрать и приобрести подходящее жильё.
    Проблема в том, что по действующим нормативам увеличился минимальный метраж на одного человека. Значит, выплаченной суммы будет недостаточно для покупки аналогичной недвижимости. Владелец будет вынужден доплатить, чтобы купить жилплощадь, по размеру соответствующую требованиям проживания. Несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, люди с ограниченными возможностями по закону обязаны получить именно жильё, а не компенсирующие выплаты.

Прочие детали и тонкости

Если квартира в строении, подвергшемся сносу, была куплена в ипотеку, а значит, находилась под залоговым бременем, новая собственность останется в залоге у банка до окончания ипотечных выплат.
Арендные договоры жилых и нежилых помещений сохраняют легитимность и продолжают действовать на первоначальных условиях. Хозяева нежилой собственности получают равные по размеру площади.
Программа требует огромных финансовых вливаний, которые не всегда обеспечиваются государственными структурами. Законодательство даёт возможность привлекать средства не только из бюджета, но и от частных инвесторов. Юридические лица и частники могут финансировать строительство всего осуществляемого проекта, включая инфраструктуру.

Камни преткновения

На первый взгляд, реализация планов по комплексному развитию имеет множество достоинств. Но, по мнению специалистов, остаётся целый ряд вопросов, требующих непременного рассмотрения в ближайшем будущем. К таковым относится предположение, что выгоду от принятого закона получат преимущественно корпорации, занятые на строительном рынке. Они будут лоббировать включение в программу участков, представляющих выгоду для инвесторов. К примеру, центральные районы городов, где уже имеется развитая инфраструктура, множество магазинов и есть транспортная доступность — в этих локациях стоимость возведённого жилья гораздо дороже, чем на окраинах крупных городов.

Равноценное жилище застройщик вовсе не обязан предоставлять в том же микрорайоне, где расселяемые проживали ранее. Так, хозяин жилплощади в городском центре вполне может оказаться переселённым на окраину. Такой вариант фирме-застройщику выгоден, поскольку цена квадратного метра там меньше.
По тем же соображениям прибыли угроза уничтожения нависла над имеющими историческую ценность постройками. Ведь они, как правило, расположены на выгодной для девелоперов территории. Новостройки часто невысокого качества, на их строительстве стараются экономить. Не спешат застройщики и с инфраструктурными проектами в новых районах.

КРТ нуждается в доработке. Ожидая её, надо помнить, что этот масштабный план не входит в число обязанностей региональной власти. Закон даёт субъектам Федерации право на осуществление программы, но не требует её немедленного исполнения.